Procedura sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej

Dokumenty i informacje dostarczane przez Sprzedającego:

• Odpis KW lub informacja o numerze KW.
• Dokument stwierdzający nabycie przedmiotowego prawa:
  • Akt notarialny nabycia – prawo pierwokupu, np. przy nieruchomości rolnej – pierwokup Agencji Nieruchomości Rolnych,
  • Akt notarialny darowizny,
  • Prawomocne postanowienie sądu o nabyciu praw do spadku,
  • Akt notarialny – umowa ustanowienia użytkowania wieczystego – pierwokup SP lub gminy.
• Informacja o istniejących obciążeniach osobistych na nieruchomości, a w przypadku hipoteki: zgoda wierzyciela na wykreślenie , w związku z dokonaną spłatą.
• Wypis i wyrys z rejestru gruntów, wypis z rejestru lub kartoteki budynków
• Przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
• Decyzja o pozwoleniu na budowę (przy sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem w trakcie budowy).
• Dokumentacja techniczna:
  • • Projekt domu,
    • Dziennik budowy,
    • Umowy na dostawę mediów,
    • Potwierdzenie odbioru technicznego wraz z pozwoleniem na użytkowanie.
• Decyzja o wysokości podatku od nieruchomości
• Przy użytkowaniu wieczystym- wysokość opłat rocznych,

Przygotowanie oferty do sprzedaży:

• Sprawdzenie KW,
• W akcie nabycia – należy sprawdzić, czy nie została ustanowiona służebność osobista (dożywocie) lub gruntowa, czy został opłacony podatek od spadku lub darowizny (ewentualny zwrot ulg w naliczaniu wysokości podatku – art.16 ustawy o podatku od spadków i darowizn),
• Sprostowanie informacji w KW: błędy w nazwisku, powierzchni, nieaktualne obciążenia, spłacone, a niewykreślone hipoteki.
• W przypadku oznaczenia nieruchomości w Księdze Wieczystej jako nieruchomość gruntowa niezabudowana: ewentualny wniosek do Sądu Rejonowego o ujawnienie budynku w dziale I KW.
• Ujawnienie budynku w dziale I KW
  • Wypis i wyrys z rejestru gruntów i budynków z naniesionym budynkiem,
  • W przypadku wieczystego użytkowania wniosek właściciela budynku z danymi technicznymi, przeznaczeniem i sposobem użytkowania budynku,
  • Wniosek o ujawnienie budynku może być złożony w akcie notarialnym przeniesienia własności nieruchomości.

Dokumenty i informacje do notarialnej umowy sprzedaży:

• Aktualny wypis z KW ,
• Wypis i wyrys z rejestru gruntów,
• Wykaz zmian gruntowych.
• Zaświadczenie o wymeldowaniu lub braku zameldowania z Wydziału Ewidencji Ludności,
• Zaświadczenie z gminy o przeznaczeniu terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
• Warunki zabudowy lub pozwolenie na budowę.
• Dokument, na podstawie którego nastąpiło nabycie nieruchomości:
  • Akt notarialny nabycia,
  • Akt notarialny darowizny lub prawomocne postanowienie sądu o nabyciu praw do spadku– należy przedstawić zaświadczenie z US o zapłaceniu podatku od darowizn lub spadku lub zwolnieniu z tego podatku(ewentualny zwrot ulg w naliczaniu wysokości podatku – art.16 ustawy o podatku od spadków i darowizn).
• Dane dotyczące stron umowy – osoby prawne:
  • Aktualny odpis z KRS,
  • Dowody osobiste reprezentantów,
  • Numer NIP,
  • Numer REGON,
  • Przy spółkach handlowych – uchwała zgromadzenia wspólników- zgoda na sprzedaż lub nabycie nieruchomości.
• Dane dotyczące stron umowy – osoby fizyczne:
  • Numer dowodu osobistego lub numer paszportu,
  • Zaświadczenie o wpisie do ewidencji gospodarczej,
  • Numer PESEL,
  • Numer NIP,
  • Skrócony odpis aktu małżeństwa, postanowienie sądowe o rozwodzie, akt notarialny lub wyrok sądu o ustanowieniu rozdzielności majątkowej lub podziale majątku.

Opłaty i podatki związane z zakupem nieruchomości gruntowej zabudowanej

Sprzedający:

• Ewentualny podatek dochodowy od osób fizycznych

Kupujący:

• Podatek od czynności cywilno-prawnych- 2% od wartości transakcji,
• Podatek VAT od osób fizycznych na rynku pierwotnym - nieruchomości przeznaczone na cele mieszkaniowe - 7% , inne 22%.
• Opłaty sądowe,
• Opłaty notarialne - opodatkowane są 22% stawką VAT,

Kupujący i Sprzedający:

• Wynagrodzenie pośrednika + 22 % VAT

Opłaty i podatki związane z posiadaniem nieruchomości:

• Podatek od nieruchomości (stawki uzależnione od sposobu użytkowania),
• Opłata za użytkowanie wieczyste (na cele mieszkaniowe 1%, na działalność komercyjną 3%),
• Opłaty eksploatacyjne.

Sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Dokumenty i informacje dostarczane przez Sprzedającego:

• Odpis KW lub informacja o numerze KW – jeśli KW została na to prawo założona.
• Dokument stwierdzający nabycie przedmiotowego prawa:
  • • Akt notarialny nabycia,
    • Decyzja lub uchwała o przekształceniu lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu na własnościowe – ewentualny obowiązek wpłaty określonych kwot do SM, jeśli były zastosowane bonifikaty,
    • Przydział lub inny podobny dokument ze SM,
    • Akt notarialny darowizny,
    • Prawomocne postanowienie sądu o nabyciu praw do spadku,
    • Ekspektatywa .
• Opis techniczny, plan lokalu, budynku, plan remontów, plany inwestycyjne w okolicy, itp.,
• Informacje dotyczące kosztów eksploatacyjnych, składki na fundusz remontowy, itp.

Przygotowanie oferty do sprzedaży:

• Sprawdzenie KW,
• W akcie nabycia – należy sprawdzić, czy nie zostało ustanowione użytkowanie osobiste ,czy został opłacony podatek od spadku lub darowizny (ewentualny zwrot ulg w naliczaniu wysokości podatku – art.16 ustawy o podatku od spadków i darowizn),
• Sprostowanie informacji w KW: błędy w nazwisku, powierzchni, nieaktualne obciążenia, spłacone,a niewykreślone hipoteki.
• Sprawdzenie zapisów w ewidencji ludności
• Spłata i wykreślenie hipotek, lub uzyskanie zgody banku na wykreślenie hipotek po dokonaniu spłaty zadłużenia do momentu podpisania umowy końcowej,
• Przy nabywaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przez cudzoziemców ( zarówno z, jak i spoza UE) nie jest wymagane zezwolenie MSWiA.

Dokumenty i informacje do notarialnej umowy sprzedaży:

• Aktualny odpis KW dla prawa do lokalu - jeżeli jest założona KW,
• Zaświadczenie o wymeldowaniu lub braku zameldowania.
• Zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym spółdzielczym prawie do lokalu z informacją o KW lub jej braku, o wysokości aktualnego zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych, (obecnie nie jest konieczne przyjęcie Kupującego w poczet członków spółdzielni).
• Dokument, na podstawie którego nastąpiło nabycie nieruchomości:
  • Akt notarialny nabycia,
  • Przydział ze spółdzielni,
  • Decyzja lub uchwała o przekształceniu lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu na własnościowe – ewentualny obowiązek wpłaty określonych kwot do SM, jeśli były zastosowane bonifikaty,
  • Ekspektatywa.
• Dokument, na podstawie którego nastąpiło nabycie nieruchomości:
  • Akt notarialny darowizny lub prawomocne postanowienie sądu o nabyciu praw do spadku – należy przedstawić zaświadczenie z US o zapłaceniu podatku od spadku lub darowizny lub o zwolnieniu z tego podatku (ewentualny zwrot ulg w naliczaniu wysokości podatku – art.16 ustawy o podatku od spadków i darowizn).
• Dane dotyczące stron umowy
  osoby prawne:
  • Aktualny odpis z KRS,
  • Dowody osobiste reprezentantów,
  • Numer NIP,
  • Numer REGON,
  • Przy spółkach handlowych – uchwała zarządu o zgodzie na sprzedaż lub nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
• Dane dotyczące stron umowy
  Osoby fizyczne:
  • Numer dowodu osobistego lub paszportu,
  • Zaświadczenie o wpisie do ewidencji gospodarczej,
  • Numer PESEL,
  • Numer NIP,
  • Skrócony odpis aktu małżeństwa, wyrok sądowy o rozwodzie, ewentualnie wyrok sądowy lub akt notarialny o ustanowieniu rozdzielności majątkowej lub podziale majątku.

Opłaty i podatki związane z nabyciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu:

Sprzedający:

• Ewentualny podatek dochodowy;

Kupujący:

• Podatek od czynności cywilno-prawnych - 2 % od wartości transakcji,
• VAT - przy sprzedaży przez osobę fizyczną i gdy sprzedaż nie jest związana z prowadzoną działalnością – zwolnienie z VAT, przy sprzedaży przez osobę prawną – lokale mieszkaniowe – 7% VAT , lokale użytkowe – 22% VAT,
• Opłaty notarialne +22% VAT,
• opłaty sądowe

Kupujący i Sprzedający:

• Wynagrodzenie pośrednika + 22 % VAT

Opłaty i podatki związane z posiadaniem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu:

• Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – nie jest z nim związany żaden obowiązek podatkowy. Podatki reguluje spółdzielnia,
• Opłaty eksploatacyjne i ogólne (np. koszty administracji).

Sprzedaż nieruchomości lokalowej

Dokumenty i informacje dostarczane przez Sprzedającego:

• Odpis KW lub informacja o numerze KW.
• Dokumenty stwierdzające nabycie przedmiotowego prawa:

• • • Akt notarialny nabycia;
    • Akt notarialny darowizny;
    • Prawomocne postanowienie sądu o nabyciu praw do spadku;
    • Ekspektatywa.

• Opis techniczny, plan lokalu, budynku, plan remontów, plany inwestycyjne w okolicy, itp.,
• Informacje dotyczące kosztów eksploatacyjnych, składki na fundusz remontowy, itp.

Przygotowanie oferty do sprzedaży :

• Sprawdzenie KW,
• W akcie nabycia należy sprawdzić, czy nie została ustanowiona służebność osobista (dożywocie), uregulowany podatek od spadków,
• Sprostowanie informacji w KW: błędy w nazwisku, powierzchni, nieaktualne obciążenia, spłacone, a niewykreślone hipoteki,
• Sprawdzenie zapisów w ewidencji ludności.
• Spłata i wykreślenie hipotek, lub uzyskanie zgody banku na wykreślenie hipotek po dokonaniu spłaty zadłużenia przed lub po podpisaniu umowy końcowej,
• Przy nabywaniu nieruchomości lokalowej przez cudzoziemców (z UE, jak i spoza UE) nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia MSWiA.

Dokumenty i informacje do notarialnej umowy sprzedaży:

• Aktualny odpis KW lokalu i nieruchomości wspólnej,
• Zaświadczenie o wymeldowaniu lub braku zameldowania,
• Zaświadczenie z administracji o wysokości aktualnego salda opłat eksploatacyjnych.
• Dokument, na podstawie którego nastąpiło nabycie nieruchomości:

• • Akt notarialny nabycia: ewentualny podatek dochodowy,
  • Akt notarialny darowizny lub prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku należ¿y przedstawiæ zaświadczenie z US o zapłaceniu podatku od spadku lub darowizny lub o zwolnieniu z tego podatku (ewentualny zwrot ulg w naliczaniu wysokości podatku art.16 ustawy o podatku od spadków i darowizn),
  • Ekspektatywa.

• Dane dotyczące stron umowy osoby prawne:

• • Aktualny odpis z KRS,
  • Dowody osobiste reprezentantów,
  • Numer NIP,
  • Numer REGON,
  • Przy spółkach handlowych uchwała zgromadzenia wspólników o zgodzie na sprzedaż nieruchomości lub nabycie nieruchomości.

• Dane dotyczące stron umowy osoby fizyczne:

• • Numer dowodu osobistego lub paszportu,
  • Zaświadczenie o wpisie do ewidencji gospodarczej,
  • Numer NIP,
  • Numer PESEL,
  • Skrócony odpis aktu małżeństwa, wyrok sądowy o rozwodzie, ewentualnie wyrok sądowy lub akt notarialny o ustanowieniu rozdzielności majątkowej lub podziale majątku .

Opłaty i podatki związane z nabyciem nieruchomości lokalowej:

Sprzedający:

• • Ewentualny podatek dochodowy

Kupujący:

• • Podatek od czynności cywilno-prawnych - 2 % od ceny transakcji,
  • VAT - przy sprzedaży przez osobę fizyczną i gdy sprzedaż nie jest związana z prowadzoną działalnością zwolnienie z VAT, przy sprzedaąy przez osobę prawną lokale mieszkaniowe 7% VAT , lokale użytkowe 22% VAT
  • Podatek VAT wyklucza podatek od czynności cywilno-prawnych i na odwrót,
  • Opłaty notarialne (+22%VAT),
  • opłaty sądowe,

Kupujący i Sprzedający:

• • Wynagrodzenie pośrednika + 22 % VAT

Opłaty i podatki związane z posiadaniem nieruchomości lokalowej:

• Podatek od nieruchomości,
• Opłata roczna za użytkowanie wieczyste,
• Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej,
• Opłaty eksploatacyjne i ogólne (np. koszty administracji).